Comment calculer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial : méthodes et critères essentiels
Le bail commercial (ou bail 3 6 9) constitue un élément essentiel du fonds de commerce. Son importance résulte de circonstances historiques de sa naissance, lorsque l’activité économique reposait essentiellement sur des boutiques et une logique en B2C.
Le bail commercial sécurisait alors la détention légitime d’un lieu, actif stratégique constitutif de la zone de chalandise.
En cas de résiliation ou de refus de renouvellement triennal de leur bail, les entreprises risquaient de perdre l’avantage concurrentiel que constitue leur situation stratégique d’exercice d’activité économique (articles L.145-8 et L.145-41 du code de commerce).
Afin de protéger les preneurs à bail ainsi évincés, le législateur a institué une indemnité d’éviction (L.145-14 du code de commerce).
QU’EST-CE QU’UNE INDEMNITE D’EVICTION ?
L'indemnité d'éviction correspond à une somme d'argent versée au preneur d'un bail commercial par son bailleur lorsque celui-ci refuse de renouveler ou de résilier le contrat de location. Elle vise à compenser la perte ainsi induite du preneur, notamment la valeur de son fonds de commerce et celle de sa clientèle, qui sont attachées au lieu d'exploitation.
QUELLES SONT LES CONDITIONS D’OBTENTION D’UNE INDEMNITE D’EVICTION ?
En cas de refus de renouvellement du bail ou de résiliation, le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.
Toutefois, le paiement d’une indemnité n’est pas dû en cas de :
- Motif grave et légitime à l’encontre du preneur sortant ;
- Cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ;
- Démolition totale ou partielle de l’immeuble en cas d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative compétente.
(Article L.145-17 du code de commerce)
Le bailleur a intérêt à viser des situations de motifs graves au sein du bail afin de se prémunir d’un différend avec le preneur et le paiement d’une indemnité d’éviction.
Tout ce qui est contractuellement prévu réduit la marge d’interprétation du juge en cas de contentieux.
COMMENT SE CALCULE UNE INDEMNITE D’EVICTION ?
COMMENT EXIGER LE PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION ?
Le juge des référés du lieu où demeure le preneur est compétent pour accorder le paiement d’une provision en indemnité d’éviction (articles 42 et 873 du code de procédure civile)
L’avantage du référé-provision réside dans sa célérité. Généralement, le juge rend sa décision dans un délai compris entre 2 et 6 mois, contre 1 à 4 ans pour la procédure ordinaire au fond. Les conditions d’accès au référé (urgence et évidence) et les effets limités d’un jugement en référé (ne tranche pas le fond) sont en revanche des inconvénients nécessaires à prendre en compte.
Doit être précisé que si le locataire est toujours dans les lieux, le juge saisi de l’affaire prendra en compte les postes de préjudices cumulés au jour de sa décision.
Par ailleurs, en fonction des ressources financières du bailleur, il est possible de recourir à une procédure non-judiciaire de fixation par voie arbitrale ou d’expert qui identifie et estime les sommes dues, pour s’affranchir de dépenses judiciaires inopportunes.
COMMENT ANTICIPER L’EVICTION ?
Une rédaction anticipative du bail commercial est essentielle pour encadrer l’indemnité d’éviction. Les parties ont intérêt à contractualiser leurs exigences respectives afin que le juge n’ait qu’à constater en cas de différend.
Ci-après une liste non-exhaustive des éléments pertinents à intégrer dans la rédaction du bail commercial :
- Les postes de préjudices compris dans l’indemnité d’éviction et leur calcul ;
- Les postes de préjudices expressément exclus ;
- Le délai de versement de l’indemnité avec échelonnement et/ou pénalité de retard ;
- La désignation d’une juridiction compétente, la désignation d’un processus de règlement alternatif de règlement des conflits (médiation, arbitrage) ;
- L’indication de situations caractérisant une faute grave du preneur ;
- Plafonnement de l’indemnité ;
- Un exemple concret de calcul d’indemnité d’éviction pouvant servir de référence aux parties en cas de différences d’interprétation.
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